2024年5月20日发(作者：广樱热水器全国服务电话)
ＯＢＳＥＲ ＡＴＩＯＮ＞市场观察
●文，许雄斌尹中立
因素之一是人民币汇率升值。汇率
均上涨百分之五百多，所有与该市场
改革是２Ｏ０５年７月底开始的，在汇率改
有关的人员受益丰厚，首先是证券公
愈演愈烈的美国金融危机告诉我 革的刺激下，国外资金纷至沓来，北京 司、基金管理公司的从业人员，他们的
们，如果房地产价格下跌会导致金融的
和上海、深圳等中心城市受此影响最
收入大幅度上升，不少公司的高管人
系统性风险，用通俗的话来说，房地产 大，这些城市不仅外资企业最集中、外
员的年收入超过１ ０００万；其次是投资
市场如果出问题就是大问题。根据笔者 国人多，旅居海外的华侨也最集中，这
者，无论自己炒股票还是买基金，在此
的观察，以北京、上海为代表的我国一 些海外资金通过购买人民币资产来获
期间收益都非常大。
线城市的房地产市场正在出现需求断 得人民币升值的好处，住宅及其他商业 为了更清楚地分析问题，我们将
层，我国的房地产危机正在逼近。
地产成为人民币升值过程中外资资产
２０Ｏ７年股票市场与２００５年作个对比。
组合的重要部分。
２００５年５月，当股票指数在１ Ｄ０Ｏ点（指上
影响一线城市楼市需求的
因素之二是石油、煤炭、有色金属
海股票综合指数）时，深圳与上海两个
三个边际因素
等大宗商品价格的飙升。全球大宗商品
市场的流通股总市值为１万亿元左右，占
价格的上涨导致从事这些行业的企业
ＧＤＰ的比例不到１Ｏ％，即使是计算总市值
北京的房价是从２。０５年１ ０月开始
和个人出现暴富，在这些暴富群体中，
也只有３万亿元左右，占ＧＤＰ的比例为２０％
飙升的，上涨速度最快的时期是２００７年
山西煤炭老板对北京的房价影响最明 左右。但股市在２００７年度发生了巨大变
第二、第三季度，为什么出现这样的结 显。山西与北京之间空间距离很近，且
化。至２０Ｏ７年ｌＯ月底，上海综合指数超过
果？有人笼统分析认为北京是首都，全
历史上的联系渊源深厚（历史上的晋商
了６Ｄ００点，两市总市值超过３４万亿元，占
国乃至全世界有钱人都到北京来买房
票号主要服务对象是朝廷、官府），山西 ＧＤＰ的比例超过１ ００茗。更值得关注的是，
子，因此北京房价大涨。这样的分析似 的自然环境和人文环境都无法和北京 在股权分置改革之后，以前不能流通的
是而非，因为北京一直是首都，但２００５
相比，煤老板们的共同愿望是为自己的 股票逐渐开始流通，相当于在两年的时
年前房价一直比较平稳，尤其是２００３ 后代在北京创造生活与学习的良好条 间里中国的ＧＤＰ额外地增加了一倍。问题
年、２００４年上海房价大涨的时候北京
件，在北京投资置业成为他们暴富后的 的关键还在于，这些增加的财富全部是
房价却没有上涨。
致行动。例如，即使在２Ｏ０８年第二、
金融资产，是流动性很高的金融资产。
我们应该分析２Ｄ０５年前后北京房 三季度，在十分萧条的市场环境下，北
这些资产具有准货币的功能，它极大地
地产市场究竟出现了哪些新的因素导 京ｓ０ｈ０在东三环的新楼盘依然有良好 提高了社会的实际购买力。
致边际住房需求的增长。
的销售记录，原因是该楼盘主要在山西
而且这些暴增的购买力主要集中
根据笔者的观察，导致２Ｏ０ ５年 营销，出售的对象是山西煤老板。 在北京、上海、深圳等少数城市，其他
后北京房价大涨的边际因素有以下
因素之三是股票市场的繁荣。
市场无法分享股市的“财富效应”，因
＝个 ．
２Ｏ０５年至２０Ｏ７年底，我国股票价格平 此，２００７年当股市价格井喷时出现房价
７６ ２ＯＯ８．１１
城市
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2
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年
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现
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左
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年房地产
形
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，
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2008
年
6
月
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内
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每
平
方
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17
0
00
元
20
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7
0
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90
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～
产投
资
2007
年购
买
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土
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须
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，
年初
以
来
以上
三
个
因
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，
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住宅
单
套价
格
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在
120
万
，
1
5
0
万
的时
间
里
开
发
。
因
此
，
，
出现
了
在
销
售
大
出
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较
大
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。
左
右
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入
比超
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1O
倍
，
。
，
。
幅
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况
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资
并
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速
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况
。
首
先
是
汇
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升
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度
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进
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2008
年
下
半年
，
，
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上
述分析
可
以
看出
~
2005
年
以
这
样
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情
况
持
我
国
外贸
顺
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品
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格
，
、
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使
北
京市房
地产
开
发
L
元
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金
缺
口
不
少
房地
商
出现
1
5
00
~
，
少
出
口
增长
也
明
显
减速
人
民币
升
值
虽
然
不
能
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了
尽
头但
短
期
内
不
会
有
，
的
上
涨因
素
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股
市
价格
飙
升
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富
效
应
刺
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我
国
，
线
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的
楼市价
产
公
司
将
出
现
财务
危
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量
看
北
，
，
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值
动力
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另
外
国际
金
融市
。，
格
迅
速
上
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但
这
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求在
短
期
内
同
时
京
房地产
开
发
企业
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总
资
产
超
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l
万
亿
元
，
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动
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全
球
房地产
哀鸿
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，
“
”
，
消失
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而
需
要
购
买
住
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人
却
没
有购
。
银
行
贷
款
约
7000
亿
元
如
果
这
些
房
，
，
国
际
资本
自
顾
不
暇
纷纷
从国
外
市场
回
，
买
力
收
入
与
房价
之
间有较大
差
距
，。
地产
公
司
出现
财务危机
将
威胁到
银行
的资
产
安
全
。
流
资
金
投资
房地产
的
意愿
明
显
下
降
，
，
对
北
京
上
海
楼
市
影
响是
明
显
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、
。
其次
大
宗商
品
的
价格
已
经
出
现了
，
需
求
断
层
对房
地
产
投
资
及
宏
观经
济
增
长
影
响甚
大
首先
是影响到
银行的
资
产
的
安
全
。
其
次
是
影响到
宏
观经
济
的
增
长
速
度
从过去
几
年的
情
况看
新
增
房地产
。，
大
幅
度
调
整
石
油价
格
已
经
从
2008
年
。
投
资
与
前
平
，
一
年的房
地产
销售
额
基
本持
6
月
最
高
每
桶
1
4
7
美
元下
跌
到
目
前
的每
200
8
年
的
销
售
额大幅度萎缩
必
将
。
桶
90
美
元
钢铁
有
色
金
属
煤炭等价
，
、
、
住宅的
需
求
断
层
必
然
会影响到
房
，
使
2009
年房
地
产投资大幅度减少
i
2
：
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艋
向鼬—瞎骝翘髑
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较
大
幅
度
下
跌
，
。
在
金
融危机
，
地产的销售
从
而
影响
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房地
产
开
发
商
的资
金
回
笼
与
循
环
从
统计
数据
看
。，
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打
击
下
全
球商
品需
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市
结
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，
20
0
1
年
以
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北
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，
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牛
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。
递
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200
4
年
房地产
销
售
额是
1
2
49
亿
元
，
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产
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巷
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收
入
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，
20
0
5
年实
现
销售
额
17
5
8
亿
元
，
，
2006
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销
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2
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亿
元
。
20
0
7
年
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。
第
三
是股
市
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大
幅
度
下
跌
20
08
7
0％
。
，
截
至
售
额
应
该在
300
0
亿
元
左
右
(
见
表
1
)
房
地产
开
发
企业
必
须依靠新
房销售
回
笼
房地
产投资
在
北
京
市
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经
济增长
年
9
月中旬
股
市
调
整
幅度达
到
了
所
有投资者
都损
失
惨
重
总
市
值
，
中
意
义
重
大
房地
产投
资
。
，
一
直
占
固定
资
资
金
来
维
持
再
生
产
的
循
环
如
果
销
售
，
产
投资的
50％
以上
固
定资
产投
资
占
G
DP
已
经
由最高
峰
的
3
4
万
亿
元
降
到
只
有
目
突然
出
现
减速
开
发商
的资
金
循
环
就
有
，
的
比
例
直在
50％
左
右在
奥
运
工
程
已
。
，
前的
12
万
亿
元
。
可
能
出
现
问
题
200
8
年
l
1
45％
．
。
目
前的
情
况
正
是
如
此
，
经
完
成
的
情
况
下
如
果
房地产投
资
出现
200
5
年
至
200
7
年
，
上
述
三
个
因
素都
～
7
月
份新
开
工
的
面
积
同比
增
长
，
大
幅
度
下
滑
整
个
北
京
市的
固
定
资
产
投
，
在
边
际
上
增
加对
北
京
上
海
楼
市的
需
、
，
但
销
售
面
积
严
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萎
缩
现
房销售
．
j；
以
上
速
度
增资
将
明
显
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滑
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G
DP
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，
求
而
如
今都
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方向
演
变
结
果
，
，
面
积
同
比
下
降
了
32
7
％
期房销
售
同比
下
，
长将
遇
到挑
战
。
四
是
显
而
易
见
的
北
京
上
海的
楼
市
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需
，
、
降
了
5
1
．
3％
，
其
中
住宅的
期
房
现
房
销
售
、
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然
出
现
了
断
层
。
面
积
下
降都
超过
50％
，
。
从
房
价与
收
入
比
较
看北
京楼
市
需
求
断
层
的
裂
缝
相当大
需
要
较
长时间
，
来消
化
这
个
断
层
四
环
以内
的
住宅价
格
。
■
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1
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融
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究所
收
入
水
平
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房价
之
间
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差
距
就
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以
看
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编
辑李
连
元
2008
11
．
77
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