2024年6月28日发(作者：国产灯具品牌排行)
温州世界贸易中心为浙江省第一超高层建筑,，该项目为一集商业、办公、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦，地
下4层，地上68层，总高度323m，建成后，该大厦将成为市解放南路中心商贸区以至全温州市的亮点
戴德梁行物业写字楼电节能方案
1、空调系统状况：
大厦空调系统为全空气系统，冬季采用市镇热水通过板式换热器供热，夏季采用4台约
克YKHCGBH35CXD机组提供冷源，设备配置情况如下表：
序
号
1
约克冷
YKHCGBH35CXD 4
水机组
607 kw
4＃机需大修，其余正常
冷凝器铜管中冷却塔填料杂质
多
2
冷冻水
PeerLess
循环泵
3
冷却水
PeerLess
循环泵
4
热水循
PeerLess
环泵
5
冷却塔
(新)
冷却塔
(旧)
6
空调机
组
7
管道保
温
2、机组运行状况分析：
检修门关闭不严，漏风严重
空气过滤器很脏
有破损，应维修
5 756M
3
/h
很少使用
2 400M
3
/h
正常，结垢严重
3 132 kw
正常
5 110 kw
正常
5 132kw
正常
设备 型号 数量 功率 使用状况
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温州世界贸易中心为浙江省第一超高层建筑,，该项目为一集商业、办公、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦，地
下4层，地上68层，总高度323m，建成后，该大厦将成为市解放南路中心商贸区以至全温州市的亮点
根据现场工作人员提供的情况，贵大厦冬季采用板式换热器，一台水泵运转就可以满足
要求，夏季除少数几周开启两台冷水机组，其余时间采用一台空调主机即可满足制冷需
求。
结合贵大厦中央空调设备配置情况，可得出如下结论：
l 贵大厦中央空调有较大后备能力，但新冷却塔只能勉强满足两台冷水机组需求。
l 空调水量偏大，在最热的夏季两台水泵开启只能达到原设计的一半负荷，因此供
回水温差小，整个机组处于大马拉小车的运行状态。
l 空调系统风系统漏风严重，能耗较高。
l 空调系统采用常规设计，没有考虑节能措施。
3、耗能分析：
l 约克空调主机：
1） 、贵大厦除4＃机故障停机外，从参数上看其余机组整体状况正常。
2）、冷却水虽然采用自来水，但由于每年进行清理，冷凝器结垢较少，换热效率良好，
但由于每年使用物理清洗，加之使用时间较长，建议做铜管探伤。
3）、机组由于冬季停机，所以具体机组效率有待开机观测。
l 水泵：
一般空调水系统的输配用电，在冬季供暖期间约占整个建筑动力用电的 20 ％～
25 ％；夏季供冷期间约占 12 ％～24 ％，因此，水系统节能具有重要意义。目前贵大
厦空调水系统采用常规设计方法，主要问题有：
1) 无论冷却水泵、冷冻水泵还是采暖循环泵，型号相同，也没有变频等流量调节措施，
水泵无法根据负荷变化进行流量调节。
2) 未端每个水环路阀门锈蚀严重，没有调节的痕迹。对压差相差悬殊的回路不会采取有
效措施，因此判断水力、热力失调现象导致大流量、小温差现象普遍存在，设计中供、
回水温差一般均取 5 ℃，具体贵大厦供回水温差需经实测，如相差较大会造成实际水
流量比设计水量大上，使水系电耗大大增加。
l 各层空气处理机组：
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温州世界贸易中心为浙江省第一超高层建筑,，该项目为一集商业、办公、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦，地
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1） 空调机箱门关闭不严，有的甚至门半开，上面挂满杂物，漏风严重。
根据实验资料介绍：漏风率5％，风机轴功率增加16％；漏风率10％，风机轴功率
增加33％；漏风率15％，风机轴功率增加50％。
2） 进风过滤器集尘严重，正常情况空气处理机组进风过滤器每半月清理一次，而贵大
厦是一年清理一次。
l 冷却塔：
贵大厦原有5台冷却塔由于噪声大，影响周围建筑，已基本不用，现在使用两台低噪声
横流塔，但冷却塔填料严重结垢，换热效率低，而且选型偏小，后备能力较差。
4、节能建议：
l 运行：
1）全空气系统运行中的新风量控制，应按以下原则运行：
（一）在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行；
（二）在系统正常运行时，新风量可按CO2浓度小于0.1%控制；
（三）增大新风量会降低系统能耗时，宜增大新风量或采用全新风直供方式运行；
（四）增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。
（五）宜采用CO2浓度控制系统来调节新风比例。
2）可以减小送风量，（需要改制风机控制）采用大温差送风，控制在下列数值：
（一）送风高度小于或等于5m时，不超过10℃；
（二）送风高度在5m以上时，不超过15℃；
3）表冷器的冷水进水温度，应比空气出口干球温度至少低3.5℃。冷水温升宜采用3.5～
6.5℃。
4）采用减少流量的节能措施，空调系统供冷工况下，控制系统的供回水温差大于3℃（设
计温差5℃）；供热工况下，控制系统的供回水温差大于6℃时（设计温差10℃）；
避免小温差大流量的运行工况。
5）增大送回风温差，且不应影响系统的风量平衡和室内气流组织。
6）定期检查空气过滤器的前后压差。
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温州世界贸易中心为浙江省第一超高层建筑,，该项目为一集商业、办公、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦，地
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7）根据实际负荷情况，自动或手动调整运行台数，使输出的容量（如冷量、热量、水
量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。
8）对于冷却塔
（1）、根据冷却水回水温度，及时调整投入运转的风机数。在保证冷却水温度满足冷
水机组正常运行的前提下，应使运转的风机数量至最少，控制冷却水进出口水温
30/35℃，
（2）、贵大厦为多塔并联，在过渡季节或者外界气温较低、室内冷负荷减少，部分制
冷主机运行时，利用并联冷却塔，不开风机而采用自然冷却的方式降低能耗。
（3）、控制供水量、避免飞水，节约水量。
9）、根据每天的天气情况和室内空调负荷情况，在充分考虑建筑的围护结构蓄热性能
的条件下，确定合适的开停机时间和机组投入数量，控制室内空调环境以节能温度运行。
室内空调环境设计温度与节能运行温度对照表
设计温度
房间功能
（℃）
高
办公室
一般
首层
商场
其它层
高
餐厅
一般
高
多功能厅
一般
高
大堂
一般
中庭 高
25～27
24～26
27～28
26～28
23～25
24～26
25～27
26～28
24～26
22～24
26～28
24～26
24～26
22～24
26～28
24～26
24～26
24～26
26～28
26～28
23～25
（℃）
25～27
节能运行温度
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温州世界贸易中心为浙江省第一超高层建筑,，该项目为一集商业、办公、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦，地
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一般
高
会议室
一般
24～26
23～25
23～25
26～28
25～27
25～27
10）、空调工况下避免冷水出水温度调在7℃以下运行。当主机负载不大，在满足空调
系统冷量需要的条件下，可适当提高机组的出水温度，以提高制冷机效率。
11）、维护好阀门，杜绝水的无效旁通和排污等渗漏产生的隐形能耗。
12）、做好系统水质处理和换热设备清理，使系统高效运行。
l 管理
采用一定的计量方法加强对空调操作人员的培训，提高管理人员素质，实行空调操作人
员操作证制度。暖通空调工程项目，应有较详细的冷热负荷计算书和采取了哪些节能措
施，目前很多设计人员都将概算指标一再加大，使冷、热源主机长期在低负荷、低效率
下运行。各项调节和节能措施的实施，都与操作人员的技术直接相关；具备必要的制冷
空调知识；要懂得根据室外参数的变化进行调节；要懂得如何调节才会节能。
l 改造
改造意味着投入，但投入就会有回报
1） 维修保养冷水主机，保证四台主机制冷剂、润滑油、运行参数处于正常范围。
2） 测量系统流量，进行水力平衡调节，根据贵大厦水系统管径偏大的特点，调节系统，
增加末端阻力，为小流量运行的水力平衡创造条件。
3） 配合负荷变化，部分更换小功率水泵，并适当增加变频控制。
4） 维修、维护空气处理机组，对机组风机采用变速调节措施。
5） 清洗冷却塔。
6） 详细调查实际的空调管路系统，改造不合理的管路。
物业节能降耗方案与措施参考
一、物业自用能耗的节能降耗方法
（一）物业办公水电能耗
1、办公室照明灯具使用
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温州世界贸易中心为浙江省第一超高层建筑,，该项目为一集商业、办公、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦，地
下4层，地上68层，总高度323m，建成后，该大厦将成为市解放南路中心商贸区以至全温州市的亮点
在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。
阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室
内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。
2、办公设备使用
在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下
电源插座。
3、空调使用
夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空
调时，应关好门窗。
空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4
小时之内（含4小时）。
空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。
4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
5、卫生间用水、用电
办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。
卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗
1、严肃住宿纪律，到点熄灯。
宿舍熄灯表
月 份
4月-10月
北方执行时间
夜间
开灯时间：20:00
南方执行时间
夜间
开灯时间：20:00
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熄灯时间：22:00
11月-次年3月 夜间
开灯时间：17:00
熄灯时间：21:00
熄灯时间：22:00
夜间
开灯时间：18:00
熄灯时间：21:30
备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊
情况可适当调整执行时间。
2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生
间人走关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。
3、采用节能灯照明。
4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。
5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，
超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，
客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。
（三）餐厅水电能耗
1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱（柜）需24小时运行外，
照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。
2、餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等
特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜，
蜂巢物业网首发。
3、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电
源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。
二、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法（一）小区室内公共照明设施运行
能耗
1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。
2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分
区域使用功率小的灯泡。
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3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。
（二）小区日常室外公共照明设施运行能耗
1、服务中心维修主管依据项目所处阶段，根据下列时间表，制定小区室外公共照
明每月开启关闭时间表，报服务中心经理审核后，由维修主管指定专人具体执行。具体
执行如下：
（1）项目正常运行阶段
小区室外照明运行时间表
照明使用时间
4月-10月
照明设备
路灯
北方
开灯时间：
18:00-19:30
熄灯时间：
南方
开灯时间：
18:30-20:00
熄灯时间：
备注
每日运行时间
不超过12小
时 （含12小
日时）。 次日04:30—05:30 次
04:00-05:00
柱灯 开灯时间：
18:00-19:30
熄灯时间：
开灯时间：
19:00-20:00
熄灯时间：
次日04:30—05:30 次
04:00-04:30
草坪灯 开灯时间：
18:00-19:30
熄灯时间：
21:00-21:30
11月-次年3月 路灯 开灯时间：
17:00-18:30
熄灯时间：
开灯时间：
18:30-20:00
熄灯时间：
21:30-22:00
开灯时间：
17:3018:30
熄灯时间：
日
草坪灯原则上
不允开启，只有
在重大节日和
活动时使用。
每日运行时间
不超过12小
时 （含12小
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下4层，地上68层，总高度323m，建成后，该大厦将成为市解放南路中心商贸区以至全温州市的亮点
21:30-22:00
柱灯 开灯时间：
17:30-18:30
熄灯时间：
21:30-22:00
草坪灯 开灯时间：
18:00-19:00
熄灯时间：
21:00-21:30
22:00-22:30
开灯时间：
18:00-18:30
熄灯时间：
22:00-22:30
开灯时间：
18:30-19:30
熄灯时间：
21:30-22:00
时）。
草坪灯原则上
不允开启，只有
在重大节日和
活动时使用。
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