2024年8月30日发(作者：58同城单身公寓出租)
商业运营管理
操
作
流
程
指
引
编制 日期
修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人 批准人
商业运营管理流程
商户商管公司
签订《商铺租赁
合同》
相关部门
工程竣工验收
决策层支持文件
《工程竣工验收报
告》
移交物业
是否需要二次工
程变更
是
设计管理中心：
二次工程变更方
案设计
成本管理中心：
核算二次工程变
更成本
审批
否
采购管理中心：
根据二次工程变
更施工单位
办理进场手续
邮发《交房通知
书》
项目部：
根据二次变更设
计方案施工
《交房通知书》
CP
提交装修施工图
纸和效果图
装修方案审批
实施装修
合格
不合格
装修整改
《装修整改通知书》
装修完成
物业公司：
验收
商
户
进
场
商户开业
CP
进入商业
营运管理
提出退场
审批退场申请单
《退租申请单》
货品、设施撤场
结清水电费用
退租验房
退租验房、填写
《退租验房单》
申请退还租赁保证
金
退还租赁保证金
审批
不退还租赁保证金
商
户
退
场
区域财务部：
退还租赁保证金
结束
1. 目的
明确、规范商户运营工作，实现工作流程的标准化、程序化、系统化，合理计划安排
运营全作业流程，最大程度保证项目商业期望价值和经济收益的实现。
2. 适用范围
适用于集团所开发商业项目的运营及实施工作管理。
3. 术语和定义
无。
4. 职责
4.1商管公司
4.1.1根据公司自持型商业，确定租赁商户并签订《商铺租赁合同》。
4.1.2负责招商前期和中期与合作商户进行房产技术条件对接和协调，及时向设计管理
中心、项目部反馈，使之满足重点商户的物业需求。
4.1.3负责招商后期商铺交付阶段合作商户提出的合理二次工程变更对接和协调。
4.1.4负责发送进场通知及准备相关资料，通知商户收铺。
4.1.5移交商户资料与信息，参与商户装修审核。
4.1.6负责协调商户装修，配合商户开业前取得相关经营证照。
4.1.7负责商户集中开业。
4.1.8负责商户退场，组织协调相关收铺工作。
4.2设计管理中心
4.2.1根据重点商户的物业需求，对所租赁商业的房产技术条件，进行新的设计。
4.2.2参与并配合商管公司审核商户装修图纸。
4.3成本管理中心
4.3.1根据设计管理中心新的设计，进行成本核算。
4.4采购管理中心
4.4.1根据新的设计房产技术条件和成本核算明细，进行招标采购。
4.5项目部
4.5.1参与主力店、次主力店商户招商谈判，负责房产技术条件谈判与对接。
4.5.2根据重点商户的物业需求，结合设计管理中心新的设计变更，进行工程施工，以
便物业条件满足商户进场装修及后期经营。
4.6物业公司
4.6.1负责工程竣工验收的对接和资料接收。
4.6.2负责商户进场的各项手续办理，以及各项物业相关费用的收缴。
4.6.2负责监督管理商户的商铺装修。
4.6.3负责商户退租的水电等费用的结算。
4.6.4负责商户退租后的商铺验收，并出具《商户退租验房单》。
4.7区域财务部
4.7.1负责商户租赁的租金、保证金的收取。
4.7.2负责商户合同到期后退还租赁保证金的审核与结算。
5. 工作程序
5.1商户进场前准备
5.1.1新建/补充招商物业移交与商户资料移交完成后，商管公司与商户签订《商铺租赁
合同》后，于合同规定期限前向商户发出《进场通知书》。
5.1.2商户进场时，商管公司配合完成商户办理相关进场手续。
5.2商户进场装修
5.2.1 商管公司要求商户提交装修方案，并附上详细装修施工图纸（需提供电子版本），
包括：效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、电气系统图、电气施工平面图、所
有主材明细等。
5.2.2
商管公司邀请设计管理中心进行装修方案审核，并及时将装修方案审核意见反馈
商户，双方达成一致后确认装修方案通过（特殊情况如消防系统，空调系统，立面、结
构方案，与主系统相关的安防、电力、智能化等，需邀请设计运营中心、开发运营中心
进行图纸审核）。
5.2.3商户装修实施期间的管理要点如下：
1）场所装修过程中，商管公司进行定期/不定期检查，协助商户顺利完成装修施工。对于
重点区域或动火区域，进行重点监督，并要求商户先行完成二次消防报备手续。
2）商管公司每天了解装修进度、装修项目是否超出申报范围、控制现场对经营环境影响，
是否擅自改动原有系统(空调、对讲、水、电、消防等）、作业安全及违章施工等，确保商
户装修过程受控
。
3）装修涉及对原有管线、装饰等系统进行改动时，商户应事先申报，商管公司配合物业
公司到现场查看分析，经确认不会对整体效果和线路布局造成影响后方可继续施工，并应
形成书面记录。
4）隐蔽工程分项验收：商管公司配合物业公司监控商户装修过程中的隐蔽工程，特别是
商家的防水试验等。
5）其他不符合公司管理规定的情况，商管公司向商户发送《商户装修整改通知书》，经整
改完成并确认后方可继续施工。
5.2.4商户装修完成并验收通过，准备开业（开业前需取得相关经营证照）。
5.3商铺开业
5.3.1 商管公司确定开业筹备方案，进行开业准备工作。
5.3.2对于整体开业的商业项目，商管公司制定项目整体开业方案，报商管公司领导和分
管副总裁审批。
5.3.3商管公司根据合同约定及项目开业计划，向商户发出商业开业通知。
5.3.4商管公司组织项目开业活动，商业项目正式开业，项目进入运营管理期。
5.4商户撤场手续办理
5.4.1商管公司接收商户退场需求，经沟通确认后，填报《退租申请单》并内部流转审
批，同时报备物业公司。
5.4.2 商管公司邀请物业公司监督商户退场，并检查商户退场时商铺内设施设备是否完
整。
5.4.3针对非正常撤场的商户，商管公司征求法务意见后，并征求公司领导意见，确定
是否发起相关诉讼。
5.5商户退租费用结算
5.5.1 商管公司邀请物业公司根据商户退租日期，进行水、电等费用清算。
5.5.2商管公司根据合同约定，确定是否为合同到期退场或中途退场，经商管公司领导
和分管副总裁审批后，确定是否退还租赁保证金。
5.6风险控制矩阵表
风
风险点/
险
编号 流程步
级
骤
别
风险分析 关键控制点（CP）
责
任
部
门
商
管
公
司
商
管
公
司
商
管
公
司
责
任公司检查要
岗求
位
招
商商户按审批
总图纸施工。
监
招
商户装修前
商
完成二次消
总
防报备手续。
监
招
商商业运营模
总式确定。
监
1、商业活动
招
的制定与执
商
行；
总
2、商业运营
监
数据分析报
RP1
商户装商户未按审批
高
修风险 图纸施工。
商管公司进行定期/不定期检查，协助商
户顺利完成装修施工。对于不符合公司管
理规定的情况，商管公司向商户发送《商
户装修整改通知书》，经整改完成并确认
后方可继续施工。
商管公司进行定期/不定期检查，协助商
户顺利完成装修施工。对于重点区域或动
火区域，进行重点监督，并要求商户先行
完成二次消防报备手续。
1、开展行业标杆企业商业项目运营模式
调研。
2、开展本地竞争性商业项目运营模式调
研。
3、制定商业项目运营管理方案并组织内
部评审与外部专家讨论。
1、定期/不定期开展运营活动，提升商家
经营能力；
2、强化商场经营数据分析,规避不正常退
租现象。
商户未取得二
商户装次消防报备手
RP2 高
修风险 续，改动消防设
施。
RP3
商业运商业运营模式
高
营风险 不合理。
未对商户经营
商业运
RP4 高 数据进行系统
营风险
分析。
商
管
公
司
告。
6. 支持性文件
无。
7. 表单/模板
7.1 《进场通知书》
7.2 《装修整改通知书》
7.3 《装修运营跟进表》
7.4 《商户租金汇总表》
7.5 《退租申请单》
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