2024年6月26日发(作者：氟利昂有几种型号)
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小产权房风险不小
文／付裕
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Ａ
因为，李玉兰的身份是城市居民，依法不得买卖农村
有稳定房价，反而刺激了房价不断攀升，小产权房的
集体经济组织成员的住房。
出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。从这个意义
事实上，另外还有ｌ１名在宋庄买房的艺术家遇
上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了
到了和李玉兰一样的尴尬，他们也被村民告上法院要
小产权房这个口子，将来还会以别的形式出现。
求退还原来的房子。随着去年６月建设部的购房风险
位在北京房山区购买小产权房的宋先生认为，
提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房
小产权房之所以颇具有市场，有一定合理性。这种模
开始频频出现在公众的视野之中。小产权房因其价格
低而吸引了众多购房者，但其另一面却是非法开发建
设，对购房者而言，隐藏着不小的风险。
其实，像李玉兰这样购买小产权房的，在国内各
地都大有人在。北京市的小产权房从２０世纪９０年代中
期开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为
了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家
院。由于当时购买的人比较少，而且不是作为第一居
所使用，所以并没有引起相关部门注意。然而，从
２００３年开始，小产权房的十生质开始发生了变化，很多
人开始购买小产权房，作为第一居所使用。目前北京
已售和在建的小产权房存量基本占到在售商品楼盘的
２０％左右。
按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体
所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开
发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，
再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税
费，最后建房后出售给购房人。小产权房却是在没有
将农村集体所有的土地转为国有的情况下进行的商品
房开发建设。
不可否认，小产权房也是高房价的附生物。因为
房价调控机制失灵，房价越来越高，老百姓越来越买
不起房，而小产权房是在没有将农村集体所有的土地
转为国有的情况下进行的商品房开发建设，其价格低
于城区的一半甚至更多，自然会吸引众多购房者。目
前北京已售和在建的小产权房很快就会超过１０００万平
方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标
才是两个１０００万平方米，这不能不说是对政府解决老
百姓住房问题措施不得力的一个有力的反讽。
小产权房的出现无疑是高房价的并发症。尽管这
几年国家出台很多对房地产宏观调控的措施，非但没
式打破了房地产市场中的垄断，即政府对土地供应的
垄断，开发商对房屋供应的垄断，让房地产市场回归
市场本来面目。不久前对小产权房进行摸底调查时，
北京市国土局有关部门负责人表示，目前违规建设的
小产权房项目可能将面临两种命运：一种情况，如果
是占用农田盖房子的，肯定将会被铲掉、推倒；还有
种情况，如项目符合规划，同时本身是建设用地，
可能还会有一定余地。后一种情况若保留，使之合法
化，补办合法手续，该罚款的还将罚款，同时还须交
纳土地出让金。小产权房究竟将面临怎样的命运，仍
然充满悬念。
可能合法化？
虽说突然涌入人们视野中的小产权房并非是新鲜
事物。早在２０世纪９０年代房地产市场刚刚启动时，在
城郊农村地区的集体所有的土地上进行建设和售卖的
房屋就大量出现。对此，有关政府部门曾三令五申认
定其违法，但时至今日，对于小产权房的利弊得失仍
然争论不断，甚至有专家认为，目前中国农村土地的
开发建设没有完备的法律规定，城市的房价又节节攀
升，小产权房的建设根本就谈不上什么立项、规划。
物权法也并没有完全排斥小产权房。在这种情况下，
不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农
村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于
相关部门的管理。
“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城
乡人员流动，两个市场截然分开。”北京师范大学房
地产研究中心主任董藩认为，如果有一天农村土地可
以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产
权房、大产权房，但在目前，购买小产权房是违法
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的，如果购买就要承担相应的风险。但也有人坚决反
若鹜。
对将小产权房合法化。因为一旦让步就会让人觉得法 眼下，业界除了对购买小产权房有多大风险以
律没有尊严，会让非法经营者产生侥幸心理：即使违
及对事态如何发展较为关注外，也有人提出应对这
法，将来也会合法化。
一
现象进行深刻反思。小产权房的大量出现虽然与
尽管有人对于小产权房合法化设计三种方式，一 政府有关部门睁一只眼闭一只眼有关，但也与房价
是将购房者的户口转入当地农村，二是把农村集体
上涨过快有极大关系。正因为城市中的商品房价格
所有的土地收归国有，三则是拆迁补偿。但这三种方
太贵，才促使很多购房者铤而走险、争相购买小产
式，在现实情况下无论哪种都很难获得认同。在商品
权房。
房开发中主要有三大费用：第一大费用就是土地费 时下，一个不争的事实：小产权房在高房价的
用，其余分别是市政配套费用和建筑安装费用。这三 环境下，冒着极大的风险，在法律夹缝中滋生起来
大费用约各占项目开发成本的１／３。当前小产权房的
了，并有愈演愈烈之势。一边是恼人的房价，一边
开发建设多是假借“新农村建设”名义，以改善农村
是无保障的风险，小产权房的市场泛滥给政府出了
居住条件为名，行商品房开发之实。因为它没有取得
一
道难题。小产权房的背后是中国畸形的房地产政
合法用地手续，本身就不合法，所以所有跟办理产权
策和不规范的房地产市场。
相关的税费也不存在。 国家土地副总督察甘藏春２００７年７月１２日在国
和普通商品房开发相比，小产权房开发因此可能
务院新闻办举行的新闻发布会上曾表示，关于小产
省去２／３的成本，考虑到为改善居住环境，适应购买
权房的问题，是公民最近比较关注的问题。每个公
者居住，可能要投入一部分公共设施配套费用，但最 民对小产权房发表各种各样的建议、意见都是正常
少可以节省一半的费用成本。据业界人士估计，小 的，也是合法的。但是，根据中国现行的土地管理
产权房价格通常
法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情
只有市内商品
况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用
房价格的２５％一
地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是
３０％。因此，尽
根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候
管按照国家现行
可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。
法律法规，严禁 值得一提的是，２００７年１Ｏ月１日，物权法正式
在集体土地上进
实施，该法第５９条规定： “农民集体所有的不动产
行房地产开发，
和动产，属于本集体成员集体所有”，如果所开发
农村集体经济组
的小产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，
织集中建设的农
将受到物权法的保护。但是，现在大量的小产权房
民住宅楼，只能
都因城区房价较高而转向由城镇居民购买，由于这
用来安置本集体
种交易本身不合法规，购房人无法取得国家颁发的
成员，不得向本
合法房屋产权证，因此不受物权法的保护。由于目
集体以外成员销 前解决小产权房问题还缺乏法律依据，有必要从小
售。不少城市购 产权房的增量源头进行控制，以免形成更为庞大的
房者也明知小产
产业供应链进入房地产市场，从而变得积重难返难
权房隐藏着风
以治理。两（作者系四川大学在读研究生）
险，但仍旧趋之
１ ８ ２００８．０２
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