关于“小产权”房的问题

2024年6月26日发(作者：住宅空气质量检测标准)

关于“小产权”房的问题

国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土

地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要

求各地坚决制止、依法严肃查处。的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本

的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争

的事实。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，

应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承

担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。

一定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。公

共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目的的实现。

就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措，可怎么就违法了呢？

这真是一个诡异的问题。

中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农民是

不可能致富的。然而当今社会发生的巨大变迁之下，农民致富手段日益趋向多元化。现在

已经很少有农民只以种地为生。自主创业是一条不错的道路。如果能引导农民工去自主创

业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平；又可以拓宽农民工

的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。正是基于这一点，鼓

励自主创业是目前的一项重要政策。可是，农民的创业资本从哪里来呢？从金融途径获得

资金对农民来说非常的困难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。

农民的资源有许多，其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种，而更多的是人际资源，

社会资源，当今农民致富主要依靠的就是这种资源。可目前土地的流转仍未真正放开，现

在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这就导致农民这点可怜的

资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励

农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。 探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持

多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购

房者，是不客观的。小产权房的建造和买卖，皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什么

不马上禁止呢？ 在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的办法是：下不为例，既

往不咎。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更

为长期租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。

在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡

产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环

境好，因此虽然距离城区远一点，但现在北京摊大饼式的发展，以及道路公交的延伸，这

种小产权房还是具有不小的吸引力。但是由于小产权房是在集体土地上建设，没有经过国

有化收购，因此建设部最近还是提醒人们注意小产权房的风险。建设部新闻发言人表示，

目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本

集体经济组织以外成员销售。为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房

屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土

房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房

屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符

合法律规定，不受法律保护。

小产权房热销主要原因如下

一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和

购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的

世外桃源。

二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售

的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中

的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够多呢？而这

些小产权房确实满足了人们的自住需要。

三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，

这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际

上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。

四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收

入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府

不可能忘记这一点。

五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市

人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台

制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。

六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们

有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批

过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？

七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提

到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们

期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是

公产、小产还是大产就有点牵强了。客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉

价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，目前北京在售楼盘中，

小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，不用建设部提醒大部

分购买者也早有了解，因此“小产权”与“大产权”之间的巨大差价的诱惑，不会因为建

设部的温柔提示而失去力量，小产权房继续热销仍然势不可挡。