2023年12月15日发(作者：爱舒床垫怎么样)
公租房存在的问题和建议
公租房存在的问题和建议
一、上海公租房供给中的问题
1 政府的依赖性较为突出
上海在推行公共租赁住房建设过程中，其对政府的依赖性表现较为突出，主要体现在以下几个方面。一是土地方面，土地的供应是公租房建设的基础条件，上海公共租赁住房都是由政府提供土地，也由此确立了政府在公租房建设中的主导地位。从另一个角度来说，公租房建设对政府的依赖性也较大。二是资金方面，上海建设公共租赁住房的资金也主要来源于政府，政府以公共财政为主要渠道支付建设费用、管理费用、租金优惠与补贴费用等。三是管理方面，公共租赁住房建成后，住房租赁管理、日常管理以及社区管理都需要政府的参与。
2 保障对象的覆盖缺口难补
公共租赁住房的保障对象是中低收入住房困难家庭，发展公共租赁住房的目标是从根本上解决夹心层住房困难。然而，城市的特殊性决定了保障对象的复杂性与多层次性，政府虽持推行公租房之心，却很难填补政策覆盖面的缺口。按收入档次来分，上
第 1 页 共 12 页
海公租房保障对象大体可分为蓝领和白领。蓝领是指达不到廉租房条件、又买不起经济适用房的群体，人均月收入在1100元～2300元，主要表现为四类群体，一是来沪务工年限短的单身青年，大专以下学历，在上海从事技术含量较低的劳务工作;二是来沪工作的已婚无小孩的蓝领工人，可能是夫妻同住，也可能只有一方在沪工作;三是来沪工作已婚有小孩的蓝领工人，全家共迁上海居住生活;四是本地中低收入且存在住房困难的蓝领工人(包括未婚和已婚群体)。白领是指超过经济适用房条件，存在暂时性住房困难的群体，人均月收入在2300元以上，主要表现为三类群体，一是初来上海工作或工作年限较短的大学毕业生，暂时难以承担市场租金;二是在上海工作时间较长，且具有一定收入水平的高级技术人才;三是本地中等收入且存在住房困难的白领人才。
另外，上海公共租赁住房的布局郊区化以及对工业园区的依托，导致住房供应仅仅只是保障了因地域或产业而集中的需求对象。如张江人才公寓只为缓解张江园区员工的住房压力、马陆镇永盛公寓与鑫泽阳光公寓只为马陆镇与莘庄工业园区的外来务工人员提供住房。而上海夹心层群体大多分散于上海各区县，包括三大中心城区、近中心六区等，很多都尚未形成区域性与相对集中性，却依然处在保障的范围之内，无力按市场价格租赁住房。
3 供应数量与结构双双失衡
第 2 页 共 12 页
公共租赁住房属于政策性租赁房，受政府补贴后其租赁价格低于市场租赁价。目前，上海单套公共租赁房住房租金为800～2500元/月不等，平均每人月租100～1500元/月，比市场价格要低很多。上海公共租赁住房供应数量远远满足不了当前需求。据报道，张江人才公寓约有数百人在排队等待入住，按照递交材料的时间先后顺序安排入住的话，申请者最长的等待时间会在1～2年不等。供应不足是制约上海公租房发展的重要因素，不仅如此，上海公租房供应的房型结构也处在失衡状态。
4 多项流程监管机制不完善
从上海现行公共租赁住房政策来看，多项流程的监管机制尚不完善。一是申请制度，规范化的申请制度尚未形成，申请者的条件、申请的具体流程以及颇受争议的申请者优先与轮候等问题都亟待进一步完善与健全。二是租赁管理制度，住建部等7部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中虽明确规定，公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动，但目前上海缺乏合理有效的租赁管理制度，转租出借现象时有发生。三是退出机制，公共租赁住房主要用于解决夹心层的过渡性居住问题，而上海公共租赁住房的租金优惠以及退出机制的缺失致使承租者不愿退出保障，大大降低了有效房源的利用率与政策的保障效益。
第 3 页 共 12 页
5 白蓝领公寓配套服务设施差别化严重
上海公共租赁住房主要有白领公寓和蓝领公寓两种类型。由于保障性住房供应的对象不同，配套服务设施的差别化日显严重。白领公寓周边餐饮、文体、教育、医院、商业、娱乐配套都比较齐全。对比之下，蓝领公寓的配套设施条件却有天壤之别。
二、完善上海公共租赁住房政策的建议
1 明确政府主导地位，引入多方合作运营
对于经济发展迅速的上海来说，推行公共租赁住房首先应对政府的主导地位予以确认，以政府的政策支持和资金保障作为强大后盾，保障工作才有可能持续健康开展下去。但是如果过分依靠政府，由于政府财政能力有限以及缺乏建设激励，住房保障能力将显得相对不足。因此，上海公共租赁住房建设也应适当引入市场机制，让部门机构、工业园区、企业等多方主体共同运营，明确多方主体的职责与功能，建立高效的分工合作运营机制，并以土地、税收、贷款等各方面的优惠政策吸引社会资本参与，扩大建设公租房的融资渠道。
2 分层次、分区域覆盖公共租赁住房的保障对象
为进一步完善上海保障体系，解决住房困难家庭的基本居住需求，必须科学覆盖公共租赁住房的保障对象，实行分层次、分区域覆盖策略。对于上海近郊区与郊区，应极力加快产业集中化，
第 4 页 共 12 页
加速工业园区落成，政府牵头组织，依托产业园区与开发区，对游散的夹心层(主要为蓝领阶层)给予集中化保障;中心城区与近中心城区，应重点把握夹心层(主要为白领阶层)需求特性，以吸引人才、提升竞争力为主旨，鼓励企业各自建造单位租赁房，政府则予以相关优惠支持政策。
3 建立市场调研体系，合理确定供给数量与结构
政府应建立专业化的市场调研体系，充分掌握市场信息，明确市场份额与结构。上海政府可以通过借鉴其他国家的先进经验，引入专家定期调研上海夹心层群体，把握夹心层的类别、数量与特征，预测该类群体未来发展态势，改善公租房供给失衡现状，为合理确定供给数量与户型结构提供数据支撑与理论依据。
4 重视和把握公租房监管工作力度
重视和把握公共租赁住房的监管工作力度是实际操作阶段的中心环节。一是设定合理的准入标准，严格审核申请者的收入、住房、户口、学历等条件，建立公租房申请者信用档案，杜绝弄虚作假现象，形成规范化的申请监管机制。二是培养与提高入住者的自律精神，抨击并惩罚转租出借等非法行为，全面定期核查入住者的居住情况，加强租房空置率的控制力度。三是实施严格有效的退出机制，采用人性化与法制化并行的管理模式，辅之以行政手段介入管理，建立司法判决和强制执行机制，有效流通公
第 5 页 共 12 页
共租赁保障住房，促进公租房监管工作的完善。
5 健全公租房选址规划，优化配套服务设施
上海人口众多，土地资源稀缺，上海公共租赁住房的选址规划应着重把握上海各区县现状，以实际需求为出发点，拓宽土地新供应链，按照安全卫生标准和节能环保要求，科学规划合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全区域。同时，周边以及社区内的配套服务设施也亟待优化，社区临街规划建设店面，把握市场发展商机，实现保障与市场结合供应，以优惠政策吸引餐饮、娱乐、文化等社会物业投资，将商业租赁收入作为日后建设公租房资金回笼的主流方向，也促进社区居住者生活的丰富化与便捷化。
公租房存在的问题和建议
■ 让死钱变活钱
近年来，各地投入了大量人、财、物，大规模建设公租房，但中央专项资金投入只有每套3万元左右，不到总投资的1/3.其余大部分资金由地方承担。市、县级公租房建设的投资主体多为政府或平台公司，社会投资占比极少。
随着建设成本的不断增加，加上后期维护的长期巨额投入，越来越多的现金等动产变成了不动产，各地财政不堪重负，压力山大。
第 6 页 共 12 页
为盘活资产，建议突破政策瓶颈，允许公租房抵押融资，让死钱 变活钱，让保障性安居工程建设实现滚动发展，从而更持续、更稳定、更健康。
■ 让公房变私房
我国自1993年房改开始，国有公房可以低价出售给干部职工，自此，国家有了钱、干部有了房，960万平方公里的祖国大地有了房地产市场，并逐渐发展成为支柱产业。
咸宁自2006年经济适用房建设启动以来，买不起商品房但具一定经济实力的中等收入家庭，可以以低于成本的价格(700元/平方米)购买到属于自己的房屋。自2010年启动公租房建设以来，近3万户家庭住进了公家的房子，但是，他们只有居住权，没有所有权。 既然建设公租房的初心是提标扩面，解决中等偏下收入住房困难家庭的居住难题，可否考虑在政策的顶层设计上进一步让利于民、让权于民，让这部分群体享有与中上收入家庭同等的购买权，让公房变私房，让他们真正拥有属于自己的房子。
■ 让小房变大房
国家相关公租房管理办法规定，公租房户型面积要在60平方米以内，以40平方米左右为主。如果按一家三口计算，人均不到20平方米。
咸宁市公布的统计数据，2012年人均住房面积已达35平方
第 7 页 共 12 页
米，一家三口住房面积应为105平方米，显然60平方米公租房政策在市县一级并不契合实际需求。
从该市近几年公租房配租的情况来看，户型在40平方米内的公租房配租率为70%，而实际入住率只有不到40%。大多数已配租的保障房对象明确表示，房子太小，两代人居住生活不便，宁愿放弃公租房，自己花钱另外租房。
建议在政策层面允许对该类面积低于40平方米的小户型公租房进行改造，打破60平方米的政策禁锢，改两套为一套，让入住对象宽松入住，舒适生活，避免已建成的公租房空置闲置。
■ 让计划变变化
公租房每年的开工任务指标、基本建成指标和分配入住指标均以政府责任状形式下达，各地必须完成。2014年，廉租房、公租房两房并轨，《财政部 住房城乡建设部关于印发中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法的通知》(财综[2014]14号)出台前，公租房专项补助资金也是单项下达，专款专用，各地在使用资金上不敢越雷池半步。 近年来，由于世界经济大环境影响，市场和用工形势急转直下，各市县尤其是工业园区员工数量只减不增，对公租房的需要量也随之减少，若一味强调已下达的建设任务必须开工，专项拨款必须用于公租房建设，势必造成公租房供大于求、资产闲置等新问题。建议研究出台政策，简政放权，
第 8 页 共 12 页
允许各市县根据社会需求出台地方性政策，调减已下达的公租房建设计划，对应建未建的少部分公租房欠账不再补建和追责，以文件形式进一步明确，允许将2014年5月前单项下达的公租房建设专项资金，也可打通用于棚户区改造等保障性安居工程。
公租房存在的问题和建议
一、住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力
按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等部门的有关政策及规章，各地应根据本地区实际情况，制定保障性住房政策。
但经调查，全国大部分地区所出台的住房保障政策是以行政管理部门规章形式出台，而不是以政府文件或地方性法规形式出台，而且国家也尚未出台住房保障法，导致对社会及政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力，对解决中低收入家庭住房困难问题缺乏有效的`法律支撑点。
各地保障性住房体系在工作机制、工作体制运转模式上良莠不齐。
大部分地方政府住房保障的机构为临时、非政府管理部门，尤其是基层实施部门，存在机构不健全，人员、经费不足等问题。
二、住房保障资金得不到有效保障
按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
第 9 页 共 12 页
的要求，各地最少应按上年土地出让金净收益的10%，以及公积金增值收益(扣除贷款风险准备金及管理费)计提住房保障资金，并进行专户管理。
但从全国各地审计情况来看，个别城市因地方财政资金困难等原因没有按规定足额提取，致使住房保障资金得不到有效保障。
三、保障性住房选址困难
多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势，而用于保障性住房的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。
四、退出机制缺乏法律方面的支持
对享受保障性住房的家庭，在日后不具备享受保障性住房条件时如何退出保障性住房，缺乏法律方面具体规定，导致全国普遍存在退出难的问题。
建立健全住房保障体系，加快保障性住房建设，切实解决中低收入家庭住房困难问题，实现住有所居的目标，仅依靠政府的行政能力和行政手段是远远不够的，加快《住房保障法》的立法
第 10 页 共 12 页
进程，完善立法程序的及时性、有效性和可操作性极其重要。
建议如下：
(一)要尽快立法明确相关部门职责。
住房保障体系的建立是一个系统工程，涉及到土地、规划、财政、民政、房产等一系列政府职能部门，建议应尽快立法明确相关职能部门在住房保障方面的工作职责，进一步强化执行力度和监督力度。
(二)要保证保障性住房建设用地的供应。
政府在保障性住房建设用地的供应上要真正体现惠及民生、让利民生、保障民生的理念，要认真研究，精心组织，确保予以优先供应;保障性住房用地选址要充分考虑地段、市政配套设施及生活服务设施完善、齐全。
(三)要立法确保住房保障资金的筹集和落实。
立法明确各地最少应按上年土地出让金净收益的10%足额提取住房保障资金，利用公积金增值收益(扣除贷款风险准备金及管理费)计提住房保障资金，并进行专户管理，实行专款专用;对未依法落实保障资金的地方政府及挪用、占用保障资金的相关部门，要明确责任追究办法和监管措施。
(四)要立法明确住房保障退出政策。
完善各类保障性住房申请、审核、公示、复核、退出等制度;
第 11 页 共 12 页
对符合保障性住房条件的人员，在日后复核不具备条件时，应立法明确退出办法及对拒不退出人员的处罚办法，并明确处罚执行部门，在法律层面上提供具体操作规则和有效支持依据。
(五)要建立健全住房保障监管机制。
建立多渠道的住房保障监管机制。
建立责任制，采取年初签订目标责任状，年底绩效考评的办法检查住房保障任务落实情况;人大、政协对住房保障过程予以全程监督，并聘请社会各界监督员、中低收入家庭人员参与日常考核;利用媒体及网络载体公示各地方政府住房保障任务执行情况、住房保障项目选址及建设情况、住房保障家庭申请审核情况、住房保障资金落实及使用情况等信息，保证住房保障政策公开、公平、公正性;对虚报、瞒报、弄虚作假等手段骗取住房保障的，明确处罚手段、操作细则及执行处罚的部门。
第 12 页 共 12 页
发布评论